• 0532 172 90 68
  • info@volkangozuyukari.av.tr

Covid-19 Salgını Kira Sözleşmelerine Etkisi

Koronavirüs (Covid-19) Salgını ve Kira Sözleşmelerine Ekisi

Koranavirüs (Covid-19) küresel salgın dolayısıyla ülkemizde de bir takım sorular sorulmaya başlandı. Konularımız arasında yer alan başlıkta; bize ulaşarak soru yöneltenlerin sordukları soruların başında ”Salgının Kira Sözleşmelerine Etkisi nasıl olacak”. Elimizden geldiğince bilgilendirici ve açıklayıcı bir şekilde bilgiler sunmaya devam ediyoruz. Kiracı ve Mülkünü Kiraya veren Ev Sahibi şahısların akıllarında ki soruları yazımızda bulmalarını umuyoruz.

Covid-19 Salgını Kira Sözleşmelerine Etkisi

Covid-19 Salgını Kira Sözleşmelerine Etkisi

“7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” 26 Mart 2020 tarihli ve 31080 (Mükerrer) sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmış olup (“Torba Yasa”); hükümlerin yürürlük tarihleri her bir hüküm için farklı düzenlenmiştir. Torba Yasa’nın konusunu, ülkemizde ve tüm dünyada etkileri yoğun şekilde hissedilen koronavirüs (“COVID-19”) salgını sebebiyle iş hayatına olası olumsuz yansımaların en aza indirgenmesi hedefi ışığında mevzuatın çeşitli alanlarında gerçekleştirilen bir dizi değişiklik ve eklemeler oluşturmaktadır. Torba Yasa’nın Geçici 2. maddesi uyarınca, 1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri Kira bedelinin ödenememesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır. İlgili düzenleme kesinlikle “kira bedellerinin ilgili dönem boyunca ödenmemesine yönelik bir hak” olarak yorumlanmamalıdır. Kaldı ki; ilgili düzenlemede kira ödeme yükümlülüğünü erteleyici bir hüküm de bulunmamaktadır. Bu bağlamda şirketlerin, iş yerlerinin kira bedellerini ödeme yükümlülüğü kural olarak devam etmektedir. Bu düzenleme ilgili süre zarfında ifa güçlüğü veya ifa imkânsızlığı hallerinde kira sözleşmelerindeki kira bedelinin ödenememesinin kiraya veren tarafından geçerli bir sözleşmeyi fesih ve kiralananı Tahliye sebebi olarak nitelendirilemeyeceğine ilişkindir. Alınan önlemler ile birlikte, gerek İç İşleri Bakanlığı Genelgesi kapsamında faaliyetleri geçici süreyle durdurulan gerekse yeni tip korona virüsün etkilerinin azaltılması amacıyla alınan tedbirlerle faaliyetlerini durduran veya tüm bu gelişmeler neticesinde faaliyetleri önemli ölçüde aksayan işletmelerin mal sahipleri ile olan kira ilişkilerinin nasıl etkileneceği sorusu gündeme gelmektedir. Bu kapsamda, Türk Hukuku’nda yeni tip Korona Virüs salgınının Kira Sözleşmelerine etkisinin de değerlendirilmesi gerekmektedir.

Genelge Kapsamında Faliyeti Duran İşletmelerin Kira Ödeme Borcu Devam Eder Mi?

Ülkemizde iş yeri faliyetleri duran kiracıların mağduriyetlerini nasıl çıkaracaklarını henüz tam olarak bilmiyorlar. Devletimizin aldığı yeni kararlar hakkında bilgi vermek isteriz. Türk Borçlar Kanunu 136. maddesinde; kira sözleşmesinin kurulduğu sırada mümkün olan borcun ifasının sözleşmenin kurulmasından sonra imkânsız hale gelmesi düzenlenmiştir. Söz konusu hükme göre; borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona ermektedir. Bu itibarla taraflar arasında kira sözleşmesi kurulmasından sonra kamu otoriteleri tarafından hazırlanan Genelge kapsamında faaliyetleri geçici süreliğine durdurulan işletmelerin, mevcut durumun uzun süreler devam etmesi halinde kira sözleşmesi ile üstlendikleri kira ödeme edimlerini yerine getirmelerinin imkânsız hale gelmesinden söz edilebilir. Bu noktada sözleşmelerin askıya alınması gündeme gelebilecek olmakla, söz konusu imkânsızlığın devam etmesi durumunda bu durumun kiraya veren açısından da katlanılamaz hale gelmesiyle sözleşmenin feshedilmesi gündeme gelebilecektir. Zira kira sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler olmakla, kiracının kira bedelini ödeme borcundan kurtulması durumunda kiraya verenin de kiralananı hazır bulundurma borcunun devam etmeyeceğinin göz önüne alınması gerekmektedir. Ancak, kira sözleşmesinden doğan kira ödeme borcunun ifa edilmesinin imkânsız hale gelip gelmediği her bir somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmeli, Genelge kapsamında faaliyetine ara verilen tüm işletmeler için kira ödeme borcundan kurtulacağı sonucuna varılmamalıdır. Bilindiği üzere yukarıda bahsedilen Genelge kapsamında AVM içerisinde yer alan işletmelere ilişkin bir düzenleme yer almamaktadır. Ancak birçok işletme bu kapsamda gerek kendi aldığı önlemler çerçevesinde gerekse halkın evlerinde kalması sonucunda faaliyetlerin eskisi gibi devam etmemesi sebebiyle geçici olarak faaliyetlerini durdurmaya başlamıştır. Herhangi bir Genelge kapsamında olmayan söz konusu faaliyet durdurmalarında kira ilişkisinin nasıl devam edeceğinin tespit edilmesi çok önemlidir. Bu hususta mevzuat incelendiğinde “mücbir sebep” kavramından ziyade “aşırı ifa güçlüğü” kavramının irdelenmesi gerektiği düşünülmektedir. Türk Borçlar Kanunu 138. maddesine göre; “Sözleşmenin kurulduğu esnada taraflarca öngörülemeyen, Borçludan kaynaklanmayan,” Söz konusu durumdan sonra ifanın gerçekleştirilmesinin talep edilmesi dürüstlük kuralına aykırı olacak şekilde güçlenmesi söz konusuysa bu kavram “aşırı ifa güçlüğü” olarak tanımlanmaktadır. Söz konusu koşulların oluşması halinde kiracı tarafından kira sözleşmesinde indirim yapılması ve sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talep edilebilecektir. Bu noktada hakkaniyet ilkesi göz önüne alınarak ticari hayatın aksamaması için gerekli koşulların tespit edilmesi büyük önem arz etmektedir. Öte yandan, 26 Mart 2020 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. Maddesi uyarınca, 1.3.2020 tarihinden 30.6.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hükmü düzenleme altına alınmıştır. Buna göre kanun koyucu, korona virüsün kira sözleşmelerinden doğan kira ödeme borcuna etkisine ilişkin tartışmaları geçici süre ile askıya almış görünmektedir. Bununla birlikte, söz konusu düzenlemeye dayanılarak kira ödeme borcunun bütünüyle ortadan kalktığı gibi bir sonuca varılmamalı, yukarıda açıklandığı üzere bu husus her bir kira sözleşmesi bakımından ayrıca değerlendirilmelidir. Sonuç olarak, işletmelerin mal sahipleri ile olan kira ilişkisine ilişkin değerlendirmede; gerek alışveriş merkezleri bünyesinde yer alan gerekse Genelge kapsamında faaliyetleri durdurulan işletmelerin maruz kaldığı olumsuz etkiler hem kanun hem de Yargıtay emsal kararları doğrultusunda kira sözleşmesinin uyarlanması söz konusu olacaktır. Bu nedenle tarafların birbirleriyle anlaşamadıkları durumda hâkimin kira sözleşmesine müdahalesi söz konusu olacaktır. Burada kira sözleşmesi bedelinin ne şekilde ödeneceği taraflarının özel durumlarına göre değerlendirilecektir.